Рыночная складская недвижимость находится в ожидании

В 2015- году произошло сокращение количества сделок в сфере складской недвижимости. Оно составило 35%. При этом 10% – это вакантные площади.

Конференция «Управление складом»

Нынешняя сложившаяся неблагоприятная экономическая ситуация привела к обсуждению рыночными экспертами вопроса об эффективных стратегиях управления складами. Для этого Учебный центр Academy of Real Estate (ARE) организовал проведение конференции «Управление складом». Проведение мероприятия поддержала Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД), а также компания PROEstate Events.

Сегмент складской недвижимости переживает тяжелые времена: сделок стало проводиться намного меньше, вакантные площади лишь увеличиваются и увеличиваются, арендаторы «угрожают» рублем и навязывают клиентам выгодные лишь для себя самих условия.

«Если сравнивать первый квартал 2015-го года и тот же период прошлого года – то процент совершенных сделок упал на 35%. При этом их большая часть – примерно 80% – касается Москвы и Московской области, – сообщается Вячеславом Холоповым, партнером и директором по офисной и складской недвижимости фирмы Knight Frank (по России и СНГ). – Московский регион сообщил о том, что вакантных площадей стало больше – не 1-2%, а все 10%. Девелоперы отказываются от подписания долгосрочных контрактов (если у них рублевая индексация), а долларовые расчеты на ближайшие несколько лет так и останутся в режиме ожидания».

«Рынок арендатора»

Становится очевидным, что в данном сегменте очень ярко выражен так называемый «рынок арендатора». Из-за этой ситуации страдают многие девелоперы. Свой «антикризисный» рецепт рассказал Илья Проничкин (он является начальником управления по работе с арендаторами ООО «МЛП»): «В нынешнем году многим резидентам мы пошли на встречу:

1. Не проводили индексацию ставок
2. Занимались предоставлением платежных отсрочек
3. Занимались переводом с предоплаты платежей авансового типа на постоплату

«При этом, мы не давали какие-либо послабления после каждого крика о помощи. Перед тем, как предоставить любую скидку, проводился тщательный анализ финансовой отчетности. Мы проводили следующие операции:

1. Занимались изучением баланса и деятельности фирмы за весь год
2. Изучали фирменный оборот
3. Изучали кредитную ситуацию

На самом деле, шаблонные универсальные решения отсутствуют, необходим поиск индивидуального подхода к каждому арендатору».

Быстрая и дорогая сдача в аренду складских площадей является нелегкой задачей, особенно с учетом нынешних кризисных времен. Как говорят эксперты, в этой ситуации стоит воспользоваться и брокерскими услугами. «Приблизительно в 80-90% сделок по аренде площадей от 2 000 кв. м присутствуют те или иные компании-консультанты, – сообщается Александром Перфильевым (коммерческим директором направления «Склады и Индустриальная недвижимость» фирмы Accent Property Management).

Главный вариант оптимизации издержек – оспорение кадастровой стоимости собственного объекта. Цель – снизить налоговую нагрузку. «Собственниками должна быть проявлена инициатива в решении данного вопроса, так как государство занимается проведением массовой оценки кадастровой стоимости (при этом многие нюансы остаются незатронутыми), – рассказывается Сергеем Казинец, партнером юридической компании «Авелан». – Есть вариант с обращением в комиссию, которая рассматривает споры об итогах определения кадастровой стоимости. В случае отказа комиссии есть еще вариант обращения в суд. Не стоит опасаться такого варианта. На сегодняшний день кадастровую стоимость довольно часто снижают, примерно до 50-70%.